• 26. März 2019

Kanzlei als Mieterin muss massive Umbauarbeiten nicht dulden (OLG Frankfurt am Main)

Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main hat am 12.03.2019 (Az.: 2 U 3/19) geurteilt, dass eine Rechtsanwaltskanzlei als Mieterin während des Mietverhältnisses verlangen kann, dass der Vermieter keine lärm-, erschütterungs- und staubintensiven Umbau- und Modernisierungsarbeiten im gesamten Haus durchführt.
Die Rechtsanwaltskanzlei hatte befristet bis Ende 2023 Büroräume im 4. OG einer Gewerbeimmobilie im Frankfurter Westend gemietet. Nachdem die beklagte Eigentümerin die Immobilie 2018 erworben hatte, baten sie die die Rechtsanwälte, das Mietverhältnis vorzeitig aufzulösen, da sie das Gebäude umfassend für eine Nutzung als Bank umbauen wollten.
Der vorzeitigen Auflösung des Mietvertrages stimmten die Rechtsanwälte nicht zu. Auch eine angebotene Abstandszahlung konnte sie nicht dazu bewegen. Daraufhin kündigte die neue Eigentümerin mehrfach umfangreiche Umbau- und Modernisierungsarbeiten an.

MieteAb November 2018 führte die Beklagte massive Arbeiten in den unteren Geschossen durch. Unter anderem wurden mehrere Innenwände sowie der gesamte Bodenbelag entfernt und zusätzliche Entkernungsarbeiten vorgenommen. Dabei kamen laute und Erschütterungen erzeugende Geräte wie Schlagbohrmaschinen zum Einsatz.
Dagegen wendete die die klagende Kanzlei mit einem Antrag auf Unterlassen im Wege einer einstweiligen Verfügung, die auch antragsgemäß vom Landgericht Frankfurt erlassen wurde.

Auch vor dem OLG Frankfurt hatte die beklagte Bank keinen Erfolg. Die massiven Beeinträchtigungen beeinträchtigen die Klägerin in ihrem mietvertraglichen Besitzrecht. Eine Duldungspflicht besteht nicht.

Vielmehr hat die Bank als Vermieterin der der Mieterin den geschuldeten vertragsgemäßen Gebrauch der Räume bis zum Vertragsende am 31.12.2023 zu gewähren. Dabei ist auch der vertragsgemäße Gebrauch eine Frage des Einzelfalls. Vorliegend waren die Räumlichkeiten zum Betrieb eines Rechtsanwalts- und Notariatsbüros vermietet worden. Ein solcher Betrieb erfordert auch eine geistig-gedankliche Tätigkeit. Diese muss grundsätzlich ungestört durchgeführt werden können. Eine Störung durch Lärm, Erschütterungen, Verschmutzungen oder andere Immissionen muss die Klägerin grundsätzlich nicht dulden, vielmehr hat die Beklagte diese zu unterlassen und zusätzlich dafür Sorge zu tragen, etwaige Störungen durch Dritte abzuwehren.

Nachdem die Klägerin schon die Arbeiten im unteren Geschoss nicht hätte dulden müssen, hat sie erst recht einen Anspruch darauf, dass die gleichen Arbeiten (Abriss, Entkernung etc.) nicht auch noch in den weiteren Geschossen durchgeführt werden.

Zwar muss ein Mieter zum Beispiel bei einem Mieterwechsel damit rechnen, dass dieser seine Räumlichkeiten entsprechend anpasst oder umbaut. Die in diesem Fall durchgeführten Arbeiten stellten jedoch keine noch zu duldenden Renovierungs- und Umbauarbeiten dar, sie dienten auch nicht der Modernisierung oder Verbesserung, da es an einer dafür erforderlichen nachhaltigen objektiven Erhöhung des Gebrauchswerts fehle.

Die Frankfurter Richter verneinten ebenso eine Duldungspflicht aus dem Grundsatz von Treu und Glauben heraus. Ihre Abwägung ergab, dass das Interesse der Mieter, die Mietsache ungestört nutzen zu können, das Interesse des Vermieters an der Umgestaltung überwiege. Es sei zumutbar, mit den Umbauarbeiten bis zum Ende des Mietvertrages zu warten.

Schließlich ist die Mieterin auch nicht verpflichtet, die Arbeiten außerhalb üblicher Bürozeiten (Nachtzeiten/Wochenende) zu dulden, denn der Mietvertrag gebe der Klägerin ein Recht auf umfassende Nutzung und nicht nur auf Nutzung während üblicher Bürozeiten.

Dem OLG Frankfurt scheint die teilweise hohe Arbeitsbelastung vieler Kanzleien durchaus nicht unbekannt, wenn es feststellt: Es sei gerichtsbekannt, dass Rechtsanwälte und Notare nicht nur während üblicher Geschäftszeiten, sondern regelmäßig auch in den späten Abendstunden sowie an Samstagen und mitunter auch an Sonn und Feiertagen in den Büroräumen arbeiteten oder Besprechungen durchführten.